Acheter un appartement en Espagne : le guide complet pour les francophones

1. Les étapes clés pour acheter un appartement en Espagne

Le parcours d'achat immobilier en Espagne est très bien structuré, mais il est crucial de ne pas brûler les étapes. Le processus se divise en plusieurs phases :

Phase 1 : Les démarches préalables

• **Obtenir le NIE (Número de Identidad de Extranjero)** : Indispensable pour toute transaction financière en Espagne. Le NIE est un numéro personnel d'identification, unique et permanent, qui vous sera demandé pour de nombreuses démarches, de la signature de l'acte de vente à l'ouverture de compte en banque. Pour l'obtenir, vous devez vous rendre dans un commissariat de police ou à l'ambassade d'Espagne de votre pays, muni d'un passeport valide, d'un formulaire de demande (EX-15) et d'un document justifiant votre demande (comme le pré-contrat d'achat).
• **Ouvrir un compte bancaire en Espagne** : Facilite toutes les transactions financières liées à l'achat (paiement de la réservation, frais de notaire, taxes).
• **Recherche et sélection du bien** : C'est l'étape la plus excitante. Que ce soit sur la Costa Brava, à Alicante ou à Valence, il est important d'avoir une idée claire de vos critères.

Le processus pour obtenir le NIE peut se faire de deux manières principales :

En Espagne

Vous devez vous rendre en personne dans un commissariat de police spécialisé ou un bureau de l'immigration (Oficina de Extranjeros). Il est fortement recommandé de prendre rendez-vous en ligne à l'avance, car les places sont limitées.

Documents requis :

• Formulaire de demande EX-15 dûment rempli et signé.
• Passeport original et une photocopie de toutes les pages.
• Une photo d'identité récente.
• Un document justifiant votre demande de NIE (par exemple, un pré-contrat de vente pour l'achat immobilier).
• Le justificatif du paiement de la taxe administrative (le "Modelo 790, código 012"), que vous devrez payer à la banque.

Délais : Le NIE peut être obtenu le jour même dans certains cas, mais le délai standard est généralement de 2 à 5 jours ouvrés.

Depuis votre pays de résidence (via le consulat d'Espagne)

Vous pouvez faire la demande auprès du consulat d'Espagne de votre pays.

Documents requis : Les mêmes documents que pour une demande en Espagne, mais les exigences peuvent varier légèrement d'un consulat à l'autre. Il est conseillé de vérifier leur site web.

Délais : Le processus est généralement plus long que si vous le faites en Espagne, et peut prendre de 2 à 4 semaines.

Le NIE est souvent la première étape administrative du processus d'achat. Un avocat peut vous représenter pour l'obtenir via une procuration, vous évitant ainsi le déplacement et les démarches administratives.

Pour un guide complet sur les démarches, lisez notre article Obtenir le NIE en Espagne : Le guide étape par étape.

Phase 2 : La signature des documents préliminaires

• **Le Contrato de Reserva** : Le Contrato de Reserva est un document qui précise un accord pour réserver le bien, accompagné d'un petit acompte, généralement de 1% du prix.
• **Le Contrat de Arras** : Le contrat d'arrhes est un accord privé entre le vendeur et l'acheteur. Il scelle la transaction et engage les deux parties. Il existe trois types de contrats d'arras, chacun ayant des implications différentes :
  • **Arras Penitenciales** : Ce type d'arrhes permet à l'une ou l'autre des parties de se rétracter de la vente. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte versé. Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double de l'acompte à l'acheteur. C'est le type le plus courant.
  • **Arras Confirmatorias** : Ces arrhes ne permettent pas de rétractation. Elles confirment l'engagement ferme des deux parties dans la vente. Si l'une des parties ne respecte pas le contrat, l'autre peut l'obliger à aller au bout de la transaction par voie judiciaire et demander des dommages et intérêts.
  • **Arras Penales** : Moins fréquentes, ces arrhes prévoient une pénalité financière en cas de non-respect du contrat, mais n'obligent pas les parties à finaliser la vente.

Phase 3 : La signature finale et la remise des clés

• **Le jour de la signature (Escritura Pública)** : La signature de l'acte de vente a lieu chez le notaire. C'est à ce moment-là que vous payez le reste du prix de l'appartement et que vous recevez les clés. L'acte notarié est l'équivalent de l'acte authentique en France.

Phase 4 : Les démarches et obligations après l'achat

Une fois l'acte de vente signé chez le notaire et les clés de votre appartement en main, le processus d'achat n'est pas tout à fait terminé. Plusieurs démarches essentielles doivent être effectuées pour vous assurer une transition sans encombre et être en conformité avec la loi espagnole.

1. Transfert des contrats et services

La première étape consiste à mettre les contrats de services publics à votre nom. Cela inclut :

• L'électricité et l'eau : Contactez les fournisseurs locaux pour changer le titulaire des contrats et les domicilier sur votre compte bancaire espagnol. L'avocat qui a géré l'achat peut souvent vous assister dans ces démarches.
• Le gaz, internet et téléphonie : Si votre appartement dispose de ces services, vous devrez également transférer les contrats ou en souscrire de nouveaux.

2. Déclaration et paiement des impôts post-achat

Votre avocat vous guidera pour payer les impôts liés à la transaction. Cela inclut le paiement de l'ITP (Impôt sur le Transfert de Propriété) pour un bien ancien ou l'IVA et l'AJD pour un bien neuf. Ces paiements doivent être effectués dans les 30 jours suivant la signature de l'acte notarié.

3. Formalités d'enregistrement

Bien que le notaire s'occupe de l'enregistrement de l'acte de vente au Registre Foncier, il est important de s'assurer que cette formalité est bien finalisée. C'est l'enregistrement qui vous confère la pleine propriété légale du bien.

4. Obligations fiscales annuelles

En tant que propriétaire, vous serez soumis à des obligations fiscales récurrentes :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Il s'agit de la taxe foncière locale, que vous devez payer une fois par an à la municipalité. Le montant dépend de la valeur cadastrale du bien.
• IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) : Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, vous devrez déclarer et payer cet impôt chaque année. Même si l'appartement n'est pas loué, l'administration fiscale espagnole considère qu'il génère un revenu théorique qui est imposable. Il est crucial de remplir cette obligation pour éviter les pénalités.

2. Les coûts et taxes à prévoir

Au-delà du prix d'achat, il faut prévoir des frais supplémentaires, qui représentent généralement entre 10 % et 15 % du prix du bien. Ces coûts varient selon que le bien est neuf ou ancien.

• **Impôts d'achat** : Pour un appartement neuf, il s'agit de la TVA (IVA), et pour un appartement ancien, c'est la taxe de transfert de propriété (ITP).
• **Frais de notaire et du registre foncier** : Honoraires du notaire et frais d'enregistrement du bien au registre foncier.
• **Frais de gestion** : Honoraires de votre avocat et de l'agence immobilière, si applicable.

Les obligations fiscales du propriétaire non-résident

En tant que propriétaire non-résident en Espagne, vous avez des obligations fiscales annuelles, même si vous n'avez pas de revenus locatifs. L'impôt le plus important est l'**Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)**. Cet impôt s'applique sur les revenus générés en Espagne. Même si l'appartement est inoccupé, l'administration fiscale espagnole considère qu'il génère un revenu théorique, et vous devrez déclarer et payer l'IRNR chaque année.

3. Les vérifications juridiques et administratives indispensables

C'est l'étape la plus critique du processus. Ne pas effectuer ces vérifications peut vous exposer à des risques financiers et légaux majeurs. Un avocat est essentiel pour cette phase de "due diligence".

Vérification au Registre Foncier (Registro de la Propiedad)

L'avocat demande une "Nota Simple" pour obtenir un rapport détaillé de l'appartement. Ce document permet de vérifier :

• **La titularité du bien :** Le vendeur est-il bien le propriétaire ?
• **L'existence de charges :** Le bien est-il libre de dettes, d'hypothèques ou de servitudes ?
• **La conformité de la description :** Les dimensions et la nature du bien correspondent-elles à l'inscription officielle ?

Vérification des dettes et impayés

Votre avocat contrôlera les points suivants pour vous protéger :

• **Taxes foncières (IBI) :** S'assurer que les impôts municipaux des années précédentes ont bien été payés.
• **Frais de copropriété :** Vérifier que le vendeur n'a pas de dettes envers le syndicat de copropriété.
• **Factures de services publics :** S'assurer que les factures d'eau, d'électricité, etc., sont à jour.

4. Attention aux agences immobilières : le rôle de l'avocat indépendant

En Espagne, le rôle des agences immobilières et des "chasseurs" n'est pas réglementé comme en France ou en Belgique. Leur but est de vendre, et ils ne sont pas tenus légalement de protéger les intérêts de l'acheteur. C'est pourquoi un avocat indépendant est indispensable. Il y a un **conflit d'intérêts** manifeste entre l'agence (qui gagne sa commission en vendant) et l'acheteur (qui veut s'assurer que le bien est sécurisé).

Faire confiance à une agence qui propose ses propres services juridiques est une erreur courante. C'est l'avocat qui est le seul professionnel habilité à vous conseiller et à défendre vos intérêts, en s'assurant que le bien est libre de toute charge et qu'il n'y a pas de vice caché ou de litige en cours.

5. Le rôle essentiel de l'avocat francophone

En Espagne, il n'est pas obligatoire d'avoir un avocat, mais c'est **fortement recommandé**, surtout si vous n'êtes pas familier avec le droit local. Un avocat spécialisé en droit immobilier en Espagne sécurisera l'ensemble de la transaction. Nos avocats francophones vous offrent une expertise cruciale pour :

• **Vérification juridique du bien** : S'assurer que le bien est libre de dettes, de charges ou de vices cachés.
• **Rédaction et relecture des contrats** : Protéger vos intérêts dans le Contrat de Arras et l'acte de vente.
• **Gestion des démarches administratives** : Obtenir le NIE, s'occuper de la déclaration fiscale, gérer la relation avec la banque et le notaire.

Faire appel à un avocat qui parle français vous évite toute barrière linguistique et garantit que vous comprenez parfaitement chaque document que vous signez.

6. Résumé des étapes clés : Acheter un appartement en Espagne

FAQ : Vos questions sur l'achat immobilier en Espagne