Le Contrato de Arras : Le compromis de vente indispensable en Espagne

1. Qu'est-ce que le Contrato de Arras ?

Le Contrato de Arras est un accord privé entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier en Espagne. Sa fonction principale est de garantir l'achat en obligeant les parties à respecter les termes de la transaction. Il est signé avant l'acte de vente final devant notaire et s'accompagne d'un acompte versé par l'acheteur au vendeur.

Ce contrat sert de « filet de sécurité » pour les deux parties, en prévoyant des pénalités en cas de non-respect de l'accord. Il n'est pas un simple accord verbal, mais un document juridique qui engage l'acheteur à verser une somme d'argent, généralement entre 5% et 10% du prix de vente, et le vendeur à réserver la propriété.

2. Les 3 types de Contrato de Arras

La loi espagnole prévoit trois types de `Contrato de Arras`, chacun ayant des conséquences juridiques distinctes. Il est primordial de bien comprendre la différence avant de signer.

Les Arras Confirmatorias (acompte)

Ce type d'acompte est le plus simple. Il confirme l'accord entre les parties et fait partie du prix total de la vente. En cas de désistement, la partie en faute peut être obligée par voie judiciaire à respecter ses engagements, ou à indemniser l'autre partie pour les dommages et intérêts subis. Il n'y a pas de droit de rétractation explicite.

Les Arras Penales (pénales)

Les 'arras penales' servent de clause de pénalité en cas de non-respect du contrat. Si l'acheteur ne finalise pas l'achat, il perd l'acompte versé. Si le vendeur se rétracte, il doit payer à l'acheteur le double du montant reçu. Contrairement aux arras pénitentielles, elles n'autorisent pas le désistement de manière explicite et peuvent aussi aboutir à une action en justice pour forcer la vente.

Les Arras Penitenciales (pénitentielles)

C'est le type le plus courant en Espagne, car il offre une faculté de désistement explicite. Elles permettent à l'acheteur ou au vendeur de se rétracter de la vente en échange du paiement d'une pénalité. Si l'acheteur se rétracte, il perd l'acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit verser à l'acheteur le double du montant de l'acompte. Le Code civil espagnol (article 1454) régit ce type de contrat.

3. Pourquoi faire appel à un avocat pour les Arras ?

La rédaction et la vérification du `Contrato de Arras` sont les étapes les plus importantes et les plus critiques d'un achat immobilier en Espagne. Pour sécuriser votre projet, il est essentiel de faire appel à un avocat francophone spécialisé. Que vous cherchiez un avocat à Madrid, un avocat à Barcelone, un avocat à Alicante, ou même un avocat à Malaga, nos équipes de cabinets partenaires sont à votre disposition.

• Vérification du bien : L'avocat s'assure que le bien est libre de charges (hypothèque, dettes, etc.) et que le vendeur en est bien le propriétaire légal.
• Protection juridique : Il rédige des clauses spécifiques pour vous protéger. Par exemple, une clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt immobilier est essentielle si vous avez besoin d'un financement.
• Choix du type de contrat : Il vous conseille sur le type de `Contrato de Arras` le mieux adapté à votre situation pour minimiser les risques.
• Traduction et explication : Votre avocat francophone vous explique chaque clause en détail pour que vous compreniez parfaitement vos droits et obligations.

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