1. Qu'est-ce qu'une Nota Simple Informativa ?
La Nota Simple est le document fondamental du système immobilier espagnol. Délivrée par le Registro de la Propiedad (le Registre de la Propriété), elle constitue la seule preuve légale certifiant l'état réel d'un bien immobilier à un instant T.
À la différence d'autres pays où le notaire centralise toutes les recherches, en Espagne, il incombe à l'acheteur de vérifier la salubrité juridique du bien avant de s'engager. Ce document de quelques pages résume qui possède le bien, sa description physique officielle et, surtout, l'ensemble des charges, dettes et hypothèques qui pèsent sur lui.
⚠️ Le danger de l'achat sans vérification : En Espagne, les dettes sont "réelles", ce qui signifie qu'elles sont attachées à la propriété et non à la personne. Si vous achetez un bien avec une dette fiscale ou une hypothèque non radiée, vous en devenez légalement responsable dès la signature de l'acte authentique.
2. Les points de contrôle critiques analysés par nos avocats
L'analyse d'une Nota Simple ne se limite pas à lire le nom du propriétaire. Nos avocats experts à Madrid, à Barcelone ou encore à Alicante et dans toute l'Espagne examinent des points de vigilance que seul un œil averti peut déceler :
A. La Titularité et le régime de propriété
Nous vérifions si le vendeur possède 100% de la propriété en Pleno Dominio. Il est fréquent de découvrir des biens appartenant à une succession non réglée ou à une indivision (plusieurs héritiers) dont certains ne sont pas d'accord pour vendre. Sans cette vérification, votre contrat de réserve ou votre contrato de arras pourrait être nul.
B. Les charges et gravamens (Cargas)
C'est la section la plus importante. Nos avocats traquent les hypothèques bancaires, mais aussi les saisies judiciaires (embargos), les servitudes de passage ou les droits de préemption au profit de la mairie. Chaque charge doit être levée avant ou pendant la signature chez le notaire.
C. Les Afecciones Fiscales : Un risque invisible
Ces notes marginales indiquent que le bien est "engagé" auprès de l'administration fiscale espagnole (Hacienda) pour garantir le paiement des impôts des transactions précédentes sur les 5 dernières années. Si l'ancien propriétaire n'a pas payé sa plus-value ou ses droits de succession, l'État peut saisir votre bien.
3. Tableau comparatif : Ce que vous devez vérifier
| Donnée de la Nota Simple |
Risque potentiel si ignoré |
| Description (mètres carrés) |
Différence entre registre et cadastre = travaux illégaux non régularisés. |
| Date d'émission |
Une note de plus de 7 jours est obsolète. Une hypothèque peut être inscrite la veille de la vente. |
| Usage du bien |
Un local commercial vendu comme "loft" sans licence de changement d'usage. |
4. Cas Pratique : Une erreur évitée à Madrid
Lors d'un audit pour un client francophone à Madrid (quartier de Salamanca), la Nota Simple indiquait une interdiction de disposer. Il s'est avéré que le vendeur était en plein procès de divorce et qu'un juge avait bloqué la vente du bien. Sans notre analyse préalable, le client aurait versé un acompte de 10% (35 000 €) qu'il aurait mis des années à récupérer par voie judiciaire.
5. Lexique pour comprendre votre document
- Finca Registral : Le numéro d'immatriculation unique du bien.
- IDUFIR / CRU : Le code d'identification national (crucial pour les recherches).
- Cargas : Les charges (dettes, hypothèques) à purger.
- Asiento de presentación : Indique qu'un changement est en cours de traitement au registre.
Faire analyser ma Nota Simple par un avocat
6. Questions Fréquentes (FAQ)
Comment obtenir une Nota Simple ?
Elle se demande au Registre de la Propriété via leur portail en ligne. Cependant, sa compréhension nécessite une expertise juridique pour interpréter les notes marginales.
Puis-je l'obtenir en français ?
Non, le document officiel est exclusivement en espagnol. C'est pourquoi nos avocats vous fournissent un rapport de synthèse détaillé en français.