Questions sur la fiscalité et les coûts d’un achat immobilier en Espagne

Le coût total d'un achat : au-delà du prix

Lorsque vous fixez votre budget pour acheter en Espagne, ne vous contentez pas du prix demandé par le vendeur. Le coût réel inclut plusieurs postes : taxes d'achat (ITP ou TVA), droits de timbre (AJD) sur le neuf, frais de notaire, frais d'inscription au Registre de la Propriété, honoraires d'avocat, commissions d'agence éventuelles, coûts de financement (intérêts et frais de dossier) et charges courantes (IBI, taxe ordures, communauté de propriétaires).

En règle générale, il est prudent de prévoir **entre 10 % et 15 %** du prix d'achat en frais annexes pour un bien ancien et légèrement moins pour le neuf (où la TVA remplace l'ITP mais s'accompagne d'autres coûts comme l'AJD).

Frais de notaire et enregistrement

Les frais de notaire en Espagne sont réglementés et progressifs : ils dépendent du prix de vente et de la complexité de l'acte. On les estime habituellement entre 0,3 % et 1 % du prix d'achat, mais ce pourcentage peut varier. À ces frais s'ajoutent les frais d'inscription au Registre de la Propriété, qui sont également proportionnels et souvent compris entre 0,2 % et 1 %.

Exemple : pour un appartement acheté 300 000 €, attendez-vous à payer environ 1 000 € à 3 000 € de frais de notaire, et un montant similaire pour l'enregistrement, selon les barèmes aplicables.

Conseils pratiques

• Demandez un devis écrit détaillé au notaire avant la signature de l'acte.
• Comparez les frais et les services proposés par plusieurs notaires si possible.
• Faites vérifier les documents juridiques du bien immobilier et l'acte par votre avocat francophone avant signature pour éviter les clauses surprises.

Fiscalité de la location saisonnière en Espagne

La location saisonnière est une source de revenus attractive mais fiscalement encadrée. Les règles varient selon que vous louez en tant que particulier ou via une société, et selon la communauté autonome (région) où se trouve le bien. Voici les points clés :

1. Enregistrement et licence : Plusieurs communes exigent un enregistrement ou une licence touristique avant de louer à court terme. L'absence d'enregistrement peut entraîner des amendes.
2. Taxe touristique : Certaines régions (îles Baléares, Catalogne, Canaries) appliquent une taxe de séjour payée par le locataire ou le propriétaire selon la réglementation locale.
3. Imposition des revenus : Les revenus tirés de la location doivent être déclarés. Pour un propriétaire non-résident, ces revenus sont assujettis à l'IRNR. Pour un résident fiscal, ils s'intègrent à l'impôt sur le revenu (IRPF) avec possibilité de déductions.
4. TVA et prestations hôtelières : Si vous fournissez des services assimilables à une prestation hôtelière (petit-déjeuner, nettoyage quotidien, réception), la TVA peut s'appliquer, et la location peut être requalifiée en activité économique.

En pratique, la fiscalité peut fortement impacter la rentabilité. La déclaration correcte, la gestion des licences et la tenue d'une comptabilité séparée (si nécessaire) sont indispensables.

Taxe foncière (IBI) et autres taxes locales

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est une taxe municipale annuelle calculée sur la valeur cadastrale (valor catastral) du bien. C'est l'équivalent espagnol de la taxe foncière française. Le montant dépend de deux paramètres : la valeur cadastrale (fixée par la municipalité) et le taux appliqué par la mairie.

Autres taxes locales à prévoir :

• Taxe ordures ménagères (Tasa de basuras) : payable annuellement dans de nombreuses communes.
• Taxe de la communauté de propriétaires : si le bien est en copropriété (comunidad), des charges mensuelles ou trimestrielles s'appliquent pour l'entretien des parties communes.

Avant d'acheter, demandez au vendeur les avis d'imposition récents (IBI, ordures) pour estimer ces coûts annuels.

Impôts annuels pour propriétaires non-résidents (IRNR)

Les non-résidents doivent déclarer et payer l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) sur les revenus générés par leurs biens en Espagne. Deux situations courantes :

1. Bien loué

Si vous louez votre bien, vous déclarez les revenus locatifs en IRNR. Les non-résidents de l'UE/EEE peuvent déduire certaines charges (intérêts, réparations, assurance, taxe foncière) avant imposition ; le taux appliqué dépend de la situation mais un taux forfaitaire peut s'appliquer pour certains pays tiers.

2. Bien vacant (non loué)

Si le bien reste inoccupé, un calcul forfaitaire est appliqué : l'administration fiscale considère un revenu potentiel sur la base de la valeur cadastrale (généralement 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon le cas) et impose ce montant à l'IRNR.

Important : la convention fiscale entre la France et l'Espagne peut modifier les modalités d'imposition et éviter la double imposition. Il est essentiel de vérifier votre situation personnelle avec un conseiller fiscal.

Est-il intéressant d'acheter pour louer en Espagne ?

L'achat pour louer peut être rentable, mais la décision doit reposer sur une analyse chiffrée. Voici les principaux éléments à prendre en compte :

1. Rendement brut et rendement net

Calculez d'abord le rendement brut : (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Ensuite estimez le rendement net en déduisant tous les coûts : impôts, assurances, charges de copropriété, vacances locatives, frais de gestion et amortissements éventuels.

2. Marché local et saisonnalité

Certaines zones (Costa del Sol, Îles Baléares, centres-villes touristiques) offrent des loyers élevés mais une forte saisonnalité et des coûts d'achat plus élevés. D'autres régions (Valence, certaines provinces d'Andalousie) peuvent proposer un meilleur rapport qualité-prix.

3. Réglementation et risque de requalification

Les autorités locales renforcent parfois les règles sur la location touristique (limitations d'enregistrement, quotas, interdictions dans certains immeubles). Le risque réglementaire peut réduire drastiquement la rentabilité si vous ne vous conformez pas.

4. Fiscalité et optimisation

Une bonne structuration (location via une société, résidence fiscale, amortissements) peut améliorer la rentabilité. Mais ces montages doivent être étudiés au cas par cas et respecter la législation pour éviter redressements.

Conclusion intermédiaire : acheter pour louer en Espagne peut être intéressant, à condition de faire une étude incluant tous les frais, de vérifier la réglementation locale et de prévoir une marge pour les imprévus.

Conclusion et recommandations

La fiscalité et les coûts liés à l'achat immobilier en Espagne sont nombreux et variables selon la région, le type de bien et la situation du propriétaire. Pour limiter les surprises :

• Réalisez une estimation complète des coûts (10–15 % du prix pour l'ancien, ajustée pour le neuf).
• Faites appel à un avocat francophone pour la due diligence (titre, dettes, conformité urbanistique).
• Vérifiez les obligations locales pour la location saisonnière (licences, enregistrements, taxe touristique).
• Consultez un fiscaliste pour optimiser votre situation entre France et Espagne et éviter la double imposition.
• Demandez toujours les derniers avis d'IBI et charges de comunidad auprès du vendeur.

Besoin d'aide pour chiffrer votre projet ou vérifier la situation juridique et fiscale d'un bien ? 👉 Contactez un avocat francophone en Espagne